税收如何让REITs在中国痛不欲生(新加坡公司税收条件怎么样)

RealEstateInvestmentTrust（REITs）是在交易所公开交易，通过证券化方式将具有稳定收益的不动产资产（包括基础设施、商业地产等房地产项目）转化为流动性强的投资基金份额的金融产品。REITs不仅能有效盘活存量资产、形成长期资金稳定供给机制、促进房地产市场健康发展，还能为广大投资者提供风险低、收益稳定的投资产品，合理引导社会资本支持实体经济稳定发展。我国REITs经历了从无到有、不断探索的过程，正在逐渐成为社会各界关注的焦点。但在现行税制下，我国REITs发展面临税收负担重和重复课税等方面的问题。

01

REITs设立

1、项目公司收购标的物业

卖方需要缴纳 30-60% 超额累进土地增值税 , 9% 增值税（简易征收 5%）,25% 所得税。

买方要缴 3-5% 契税，0.05% 印花税。

为了搭建 REITs 架构而形成的资产转让，卖方买方往往是同一个业主的左右手而已。

列位觉得，如果无法规避掉这些税负，资产方脑袋得进多少水，才有动力用 REITs 优化自己的资产组合？

2、私募基金收购项目公司股权

国税函【2000】687 号文件，转让企业 100% 的股权时，被转让企业的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应当按照规定缴纳土地增值税。

So，多数地方税务机关可能依此文征收卖方 30-60% 土地增值税和 0.05% 印花税。

” 多数 “、” 可能 ” 的概率多少，取决于你的公关能力和资源厚度。

至于股权买方，如果是契约型或者合伙型基金，法律依据分别是合同契约和合伙协议，严格讲不是纳税主体，是否需要缴纳印花税存在争议。

但这 ” 争议 ” 往往是安慰或者委婉的说辞，跟政府你有啥可争议的？

02

REITs运营

项目公司要缴的税：

房产税，从价或从租两种征收标准：从价计征应纳税额 = 房产原值 ×（1-10% 或 30%）× 税率（1.2%）， 10%-30% 的减除幅度由省级政府确定；从租计征应纳税额 = 房产租金收入 × 税率 ( 12% )

25% 所得税

9% 增值税（简易征收 5%）

城镇土地适用税，应纳税额 = 实际占用的土地面积 × 适用税额：大城市 l.5～30 元；中等城市 1.2～24 元；小城市 0.9～18 元；县城、建制镇、工矿区 0.6～12 元。

基金管理人的管理费、发放股东借款的利息收入要缴纳 6% 增值税。

计划管理人的管理费、发放贷款取得利息收入要缴纳 3% 增值税。

03

REITs退出

REITs 是在二级市场公开流通和交易的信托基金，投资者退出方式包括发起人（sponsor）回购、不动产出售以及在二级市场转让基金份额三种方式。

发起人会按帐面价值回购，通常不会涉及增值税和所得税。可是，如果底层资产增值，税务机关有可能会重新核定回购价值并计税。

REITs 出售持有的不动产，还得缴 30-60% 超额累进土地增值税、9% 增值税（简易征收 5%）、25% 所得税；收购方需缴 3-5% 契税。

投资者出让份额或者分红，机构投资者获取的投资收益按照利息收入计算缴纳企业所得税，个人投资者获取的投资收益按照利息、股息、红利所得计算缴纳个人所得税。

总之，从设立、运营到退出新加坡公司税收条件怎么样，REITs 在现有税收体制下，步步惊心，刀刀割肉，既不可行也不经济。

04

其他国家怎么做？

从国际范围看，美国是发展最早也是全球REITs规模最大的市场。亚洲新兴市场的REITs在2000年以后真正兴起，现今也成长为国际上重要的REITs市场。REITs的发展离不开税收制度的支持，虽然各国税制不同，但都注重对REITs给予不同程度的税收优惠。

1、美国

美国对REITs及其税收的相关制度性规定主要体现在《国内税收法典》中。在REITs税收优惠方面具体包括：REITs中的房地产租金收入用于分红的部分可以税前扣除，不缴纳所得税，未分配的部分征收公司所得税；85%的普通所得和95%的净资本利得中未分配的部分征收4%的消费税；持有5%比例以下的投资者满五年转让REITs的所得免税。

2、新加坡

新加坡是亚洲最早对REITs进行尝试并首推REITs产品的国家。新加坡并未对REITs进行专项立法，而是分布于《财产信托指引》、《房地产基金指导准则》等法律和相关指导性文件中。新加坡对REITs提供了很优惠的税收待遇：假如REITs把90%以上的信托收益分配给REITs的持有人，则免除其所得税；没有分配的REITs收益则按企业税率缴纳所得税。在REITs持有人为个人投资者的情况下新加坡公司税收条件怎么样，不分国籍或是缴纳地，都可以免除REITs分红和出售的个人所得税。新加坡政府还规定，免征新注入REITs的不动产物业的印花税。同时，来自境外的REITs收益分红和境外不动产的信托收益也可以享受新加坡税法所规定的所得税减免。

3、日本

日本房地产投资信托起步于二十一世纪初，经过十几年的发展，REITs市值规模已位居亚洲前列。2000年11月，日本政府对《关于投资信托以及投资法人法》进行了修改，允许投资信托资金投资于商业不动产领域，并明确了成立REITs的相关条件。日本在REITs税收优惠方面主要包括以下内容：用于分红的所得可以计入税前成本，允许在所得税税前扣除；持有房地产5年以下，出售后的收益所得税率为39%，持有房地产5年以上，出售后的收益所得税率为20%，旨在鼓励长期经营；购买用于REITs的房产的契税，税率由5%下调到1.7%，旨在支持REITs初始阶段的发展。

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