回顾历史，时代浪潮下成就中新合作园区的典范
| Part 01
1.1自带新加坡裕廊模式基因，建立高标准的高科技园区
新加坡作为经济外向型国家，90年代意图把裕廊模式输出。而中国正处于改革发展初期，对于产业、投资等的需求及其迫切。在李光耀和邓小平2位伟人的推动下，为后续的合作奠定了一定的基础。
1992年时任新加坡资政的李光耀与中方选定江苏省作为嫁接新加坡裕廊工业镇的成功经验，初期将江苏省的常州及无锡作为备选项，最终常州工业园成为新方的选择。但新方没有放弃无锡，所以成就了无锡新加坡工业园区。
由于常州工业园区征地及一级土地整理耗时过长，无锡反而抢在常州工业园区前开工建设，成为中新合作的第一个产业园区。园区开发公司于93年成立、园区于94年初步启动。无锡的动作很快，足可见无锡市政府的重视程度。
1.2园区参照新加坡先进规划理念，园区硬件设施一步到位
园区自启动之初，参照新加坡园区先进的产城发展思路，在功能上满足园区内部的日常生产、工作、生活需求。1994年园区初步开发时，先规划启动1 K㎡，园区规划产业园区之外，建设有国际小学、公寓、诊所、员工宿舍、银行、便利店、俱乐部、医院等配套设施，内部自成一体、形成闭环，且能够为后续开发的园区的客群服务。但是在园区发展初期，园区工作人员数量相对不多，存在大量建设配套设施而无充足的消费群体，消耗企业资源和开发建设等方面的成本。后来无锡新加坡工业园规划8万平方公里，截至2018年，园区已开发面积约3.5K㎡。
1.3园区发展伴随阵痛：在时代产业发展背景下，园区产业持续转型升级
园区创建，在发展初期，国内产业园整体发展落后，无锡借鉴、引进新加坡园区的建设、管理及客户服务理念，借助新加坡的优质境外招商资源，引进大批著名跨国公司，在国内树立园区品牌。该阶段主要由新方主导。
园区开发公司转为中方控股，产业园区重心从开发园区、引进产业转向后期运营转变，体现在引进与培育产业并重转移、关注工业标准厂房的开发和租赁，公司经营业绩得到根本性改善。
2007年企业改制成为股份制公司。园区开发公司也在持续服务于园区产业升级和产业培育的基础上继续发挥其为园区企业供电的模式，2008年无锡星洲能源发展有限公司从星洲股份分立组建，为园区企业用电提供一站式服务，形成了以“园区+能源服务”的主营业务。
重点推动园区企在产业持续升级、引进新技术，实施产品升级，向新模式、新产业、新业态发展，同时加强高浪路沿线两侧服务业的发展，促进园区实现产城融合发展。
园区自身规划面积小，必然要求土地集约化利用，提高亩产坪效
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2.1园区土地面积小，在市场化运作之下，必然要求土地提高利用率
园区在土地运作上，以独立法人和投资主体从政府（无锡新区管委会）部分购买尚未开发的土地，进行园区的综合性开发，包括基础设施、标准厂房及定制厂房、办公楼及配套工程等建设，进而市场化的招商工作。园区是完全市场化的运作，不设置管委会，从开发到招商及日常管理费用支出全部由园区自主运作，政府不给予财政补贴。相应地，政府也不会对企业在生产经营上设置指标，也不会依靠自身行政力量去补助园区企业。
图 – 园区早期开发2.32k㎡基础建设和标准厂房投资分析表
2.2以园区03年2.32k㎡土地上的宏观数据来看，在工业总产值、工业增加值、净利润、税额等方面超过当面全国53个高新区的单位产出。
无锡新加坡工业园以占全国0.47%的土地上，在工业总产值、工业增加值、净利润、税收及出口创汇分别创造了占全国1.15%、1.24%、1.37%、1.4%、3.6%的比重。当时其单位土地上创造的价值十分突出，效果显然。
图 – 03年园区与全国53个高新区相关数据指标比较
园区主导产业发展以高科技为主，形成电子信息、电气机械制造、光伏新能源3大产业
| Part 03
3.1园区产业定位上，前期规划阶段就限定在高科技产业领域
抢在常州工业园区前开工建设，力图在1990S成为无锡产业发展高地。园区自身面积小及市场化运作等多重因素下，要求土地提高利用效率，必然对产业企业提高进入的门槛。从前期的高标准基础建设投入到中期高层次的招商引资，以高科技产业为导向。同时园区充分考虑功能布局，满足园区的办公需求及生活需求。值得一提的是，园区国企背景是重大利好因素，借助新加坡的优势招商资源，企业更能够快速落地无锡。
3.2目前园区形成电子信息、电气机械制造、光伏新能源主导产业，以国外知名高科技企业为主
无锡新加坡工业园在完全市场化运作，即由新加坡胜科工业集团与无锡新区方面在1993年合资成立了星洲工业园区开发股份有限公司全权负责开发、招商、运营，政府也没有官方的补贴。在这样的条件下，无锡新加坡工业园在招商引资方面门槛设得很高，主要瞄准高端客户。
经过二十多年发展，园区形成电子信息、电气机械制造、光伏新能源3大主导产业为支柱的战略性新兴产业基地。目前园区引进外商60余家，累计投资总额53.6亿元，包括美国希捷、新美亚、唐纳森，德国英飞凌、爱普科斯、欧司朗，日本村田、住友、阿尔卑斯、松下，意大利MTS等。
3.3立足自身优势的园区服务，园区可以承接上海产业转移的机会
目前长三角区域产业面临转型升级、腾笼换鸟之际，无锡作为江苏省第三大经济强市，具备发展制造业的基础，可以对接制造业的资源。
无锡新加坡工业园可以抓住填补产业空心化的机会。且园区的国企成分，具备政府部门的资源，更懂政府想法，能更好与政府沟通；对企业方而言，园区在服务优势、资源优势和客户信任度给与支持。园区可以利用上海转移过程中工业园区新加坡哪家公司好，把握无锡机会、本园区机会。
但是园区目前也面临一定的危机。目前人口红利减弱，对于原有依靠价值洼地的外资企业的吸引力不在。园区未来必将投向本土的新兴企业，面临的不确定性加大。
图 – 2018年无锡在省内GDP排名
招商运营上引进新方经验，以服务企业为先
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4.1源自新加坡“亲商”理念，减弱行政介入
园区引入“亲商”理念，为企业搭建“一站式”服务体系，为落户企业提供保姆式服务。一，初步考察阶段，无论外资投资与否，园区提供全流程服务，从客人下机场到实地共同考察、吃饭娱乐到送客人上飞机离开。二，企业签约阶段，园区提供“一站式”服务，园区替企业去政府相关部门走流程。三，企业落地进驻阶段，提供永久式服务，园区管理部门贴心服务，快速上门解决。此外为企业工作人员提供教育服务、卫生保障、社会安全保障“三个服务体系”。
图 – 园区前期2.32k㎡高规格规划、开发、招商、运营
4.2招商上划分工作界限，“专业机构做专业事”
园区理性处理企业商业运作的关系，在对接国外企业资源时极大发挥新方力量。中新合资的园区开发公司企业招商，由新方提供的海外专业招商机构负责海外招商， 帮助不熟悉国内规则的海外企业，作为中间媒介牵线搭桥，并协助企业落地、入驻园区。
基于产业布局，园区形成独特的“园区+能源”盈利模式
| Part 05
目前园区收益来自于租赁收入、管理收入及电力服务收入3部分。园区最有特色的，是园区的电力服务收入，主要由于园区在开发初期就针对的高科技产业，将自身定位为一家供用电服务的园区。“园区+能源”盈利模式为园区贡献稳定的现金流与业绩。
5.1园区收入：主要靠物业租赁收入，管理收入占少数
在园区的收入结构方面，作为传统的园区，工业厂房的租赁收入是主要收入，物业管理收入十分少。园区经营性物业约70万㎡，包括约40万㎡定制厂房。目前园区可租赁物业涵盖标准厂房、定制厂房、办公楼宇及商业等。园区经常性业务收入在3亿元左右，，物业综合出租率保持在90%~96%。
图 – 出租物业类型
5.2能源收入：导入产业类型决定了园区对高耗能产业企业提供能源服务，后期衍生出独特的能源收入的模式
园区在建设之初采用的园区供用电服务模式，形成“开发+运营+电力服务”。由于引进的高科技产业耗电量高，对园区硬件配套有较高要求。在园区建设之初，星洲股份自筹资金建设园区配电网，并且在清洁能源、储能等环节加大研发力度，形成星洲股份独有的产业运营模式—“开发+运营+电力服务”。2017年，无锡工业园区的用电负荷已超过10万KW，年用电量超过7.8亿KWH。
同时伴随国家电力体制改革制度的相继落地，社会资本允许参与配售电业务。无锡星洲能源发展有限公司2008年从星洲股份分立组建，以已有的电网技术和配置为基础，紧抓住电力体制改革的契机，根据自身优势，以园区配电网为基础，积极尝试拓展售电领域业务，大力开展园区分布式光伏发电、储能等业务，实现园区用电多能互补和配售一体化，且有望成为无锡乃至江苏省电力体制改革的标杆式试验田。
园区在外来电源供应的基础上，还采用厂房屋顶分布式光伏进行电力的自发自用，实现能源就地消纳，并通过储能电站的削峰填谷方式，提高园区电能的综合利用效率。此外在停车场顶棚建设光伏发电项目。
未来独特盈利模式异地复制尚待市场考验，但自身运营体系、土地集约化利用具备推广价值
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6.1未来谋求对外输出，“园区+能源”盈利模式没有构成企业坚固的护城河
园区对同一个客户提供多重服务。目前的“园区+能源”模式使得星洲股份可以吃到租金和管理服务收入之外，还可以再吃一道“电力收入”。
目前园区专注于“产业地产+能源服务”2大主营业务，没有向一级开发、基础设施建设以及产业投资领域扩展，未来不排除向产业投资方向拓展，但整体持谨慎的心理。
星洲股份在“十三五”期间的一个重点战略是探索“以工业地产业务为基础，嫁接园区供用电服务等增值服务”商业模式对外复制。但是企业所独有的盈利模式是否能够真正落地，尚待市场考验。
6.2园区坚持“亲商”理念，服务层面上不断进化
无锡新加坡工业园区企业服务范围涵盖办证一体化、生产配套服务及生活配套服务，一切以企业的角度出发，满足园区外资、民资及创业者等各方的需求，从服务的理念、服务的方式上满足在园区企业工业园区新加坡哪家公司好，不断强化产业服务能力。
6.3受制于土地限制，坚持“不求大，但求精”精神
整体坚持集约化开发。前期园区规划先行，且考虑园区的长远发展，以高标准建设基础设施。在招商引资阶段，产业以电子类高科技产业为优先引进目标，追求单位土地上坪效，力图高投入后获得高产出。企业以市场化运作，放大机制的灵活性，为园区的生产活力助力。
– END-【8月峰会预告】-1-2021测评系列现已启动（点击图片查看）
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“2021中国标杆产城运营商百强峰会”、
“2021中国产城园区总裁会”
将于8月上旬举办
– 合作交流请联系 –
产城/园区合作请联系：毛女士 13585937895（微信同号）
小镇/康养合作请联系：
黄女士 13564559843
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研究/交流合作请联系：
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