万达有一个小目标：上市
昨天，有消息称万达又在琢磨新的上市姿势了。不是赴美IPO的万达体育，也不是长队漫漫的A股IPO，而是在新加坡。
《华尔街日报》在6月20日的报道中称，知情人士表示大连万达集团正在寻求让一个房地产投资信托(REIT)在新加坡上市。也就是在新加坡的股市发行REITs，估值可能超过10亿美元。
什么是REITs ？
REITs是房地产投资信托基金的英文简称，是一种证券化的产业投资基金。这种信托基金的资金来源于公众投资者，你可以像买公募基金一样去购买，然后发行方会指定一个管理公司来管理这个基金，相当于基金经理，去进行多元化的投资，比如购买一些房地产项目来出租，或者是投资一些房地产项目来经营等等。如果管理得当，REITs会定期向你分红。
总的来说，这种投资方式门槛低、抗风险能力较强、收益较高，在欧美已经比较成熟，但在亚洲的历史还很短暂，只有日韩和新加坡有交易市场和配套法律法规，中国本土还没有成熟的REITs投资的渠道。
万达：A股排队遥遥无期，那就先围魏救赵
REITs对于现在的万达来说，的确不失为一个好选择。万达2014年在港股上市，2016年就退市，当时王健林就表示，万达被港股严重低估。
因为万达商业不同于一般的房地产公司，2015年净利润构成当中35%来自于固定租金业务，2014年是30%，意味着每年增长5.2%新加坡上市中国公司，而2016年至少超过四成净利来自租金业务，所以不能用简单房地产公司估值。
丰富的房产管理经验，也许将会为万达的REITs带来帮助。
王首富在港股退市时算了一笔账：如果参照国外标准，物业管理商的市盈率在10至15倍之间，而万达商业当时在港股的市盈率仅有6倍，市值还低于净资产，不能忍。
加上那时候的A股IPO还没有趋严，于是2016年9月20日，万达在港交所正式退市，并宣称并不是要私有化，而是寻求回归A股，承诺在2018年8月31日以前登陆A股主板，否则将回购股份。
结果刚退市没多久，A股就开始严格审核IPO。
万达地产漫长的IPO排队路就开始了。
万达一边排队一边尝试借壳，但都进展不佳。直到2018年初，眼看着deadline在即，万达的IPO还在排队。王健林坐不住了，直接拉来了腾讯、苏宁、融创签订了战略合作协议。三家计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时，投资人持有的约14%股份，并且把A股上市的最后期限从当年的9月前，一下推迟了5年多，到2023年12月31日。
时间又过了一年多，今年5月31日，据证监会披露，截至2019年5月30日，上交所主板共有131家企业排队，而包括大连万达商业地产在内的6家企业被“中止审查”。
当初港股退的容易新加坡上市中国公司，A股却是着实不好回。
6月8日，万达体育提交了在纳斯达克进行IPO的申请。招股说明书上显示，万达体育虽然营收不错，但资产负债率很高。选择赴美上市也是为了偿还贷款。
2018年，包括体育板块在内的文化，成为万达集团最大收入部分。万达集团官网显示，2018年，文化、商管、地产和金融四大集团分别实现营收692.4亿元、376.5亿元、540.2亿元和433.6亿元。而19年初，万达集团已经打包卖出了全国37家万达百货门店。
结语
2018年的万达总结会议上，王健林说：
万达为什么要从房地产转型？为什么否定自己已经成熟、做得不错的商业模式？为什么折腾自己？
因为房地产行业有两个比较大的缺陷：
一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全摆脱周期。
二是房地产现金流不长远，房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。
国家城市化率达到70%左右，房地产市场就会萎缩。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。
今天下午，受万达集团计划新加坡REIT上市消息刺激，万达概念股爆发，国中水务、皇氏集团、旷达科技纷纷冲高。
不管是REIT，还是万达体育赴美上市，对万达集团的资本运作和转型都是不错的消息，这家房地产巨头，在经历过重重危机后，总算在“折腾自己”中找到了一条新路。
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