单价12万+开盘即罄,信达盘活北京东直门高龄烂尾楼(新加坡地产公司中国)

北京楼市近期再现一个首开即售罄的豪宅楼盘,并曾是知名的烂尾楼。12月9日,东城区东直门信达中心新房项目“东外39号”开盘,随后在30分钟内即完成选房,官宣成交168套,面积4.近年来,随着房地产“存量时代”屡被提及,烂尾项目盘活愈加受到关注。据悉,目前该TOD商业综合体已引入JW万豪酒店、奈尔宝、MUJI、保利艺术等品牌,写字楼目前也承接了信达系单位的承租需求。

记者|牛钰

北京楼市近期再现一个首开即售罄的豪宅楼盘,并曾是知名的烂尾楼。

12月9日,东城区东直门信达中心新房项目“东外39号”开盘,随后在30分钟内即完成选房,官宣成交168套,面积4.6万平方米,总成交金额约57亿元。

“单价在12-12.9万元/平,只有两栋楼168套房,后续没有加推的房源,现已全部被抢完了。”该项目置业顾问对界面新闻表示,这一周正在逐一确认客户资质与周期,可能会出现个别清退房源。

东外39号项目的热销并不意外,既属于东二环黄金地段,价格上又出现明显倒挂,周边的当代万国城MOMA、以及融创总部所在地使馆壹号院,目前二手房挂牌均价分别为13.5万元/平米及16.1万元/平米。

除为北京楼市年底成交量“添柴”外,东外39号售罄的背后,是中国信达通过“收购+投资+债务重组+开发运营”的方式,历时近8年成功盘活烂尾楼资产的典型案例。

今年以来,中国信达在各地充当“白武士”纾困房企,既有泛海武汉项目这类历时较长的项目,也有佳兆业等出险房企近年的新项目,盘活模式也类似于东外39号,在信达完成接手后,由旗下地产平台信达地产代建。

不过与今年拿下的一些项目相比,东外39号的状况更为复杂,这个立项时间可追溯至20年前的商办综合体项目,曾屡陷股权纷争停工,过去多年间一直是北京知名的商业烂尾楼。

命运多舛的东直门地标

东直门信达中心的前身为“国盛中心”,更久远些叫“东华广场”。

在上世纪1990年代,当时该区域有东直门长途汽车站、无轨电车总站以及多个旧房、危房,北京政府提出对该地块进行改造开发。

自1994年开始,项目三次立项,历时7年,辗转北京公交房地产开发有限公司、海南景灏实业、北京城建、香港康实等数家开发商之手,却都无实质性进展,在2001年底基本完成“三通一平”后,项目便陷于停滞。

2001年7月,随着当时中国申奥成功,在该区域建成东直门交通枢纽被列为2008年奥运会重点配套工程,项目建成后,交通枢纽交给政府,商务区包含住宅、公寓、东华广场的收益则归投资人。

单价12万+开盘即罄,信达盘活北京东直门高龄烂尾楼(新加坡地产公司中国)

这块“香饽饽”当时被多家开发商觊觎,老牌房企华远地产、曾风光无限的北大青鸟、新加坡背景的国浩中国相继入场,开始了10余年的股权纷争。

先是2003年底至2004年8月期间,华远地产与北大青鸟间的控制权之争,最终以北大青鸟胜出结束,并在2005年8月,成功办理该项目的土地使用证,顺利推进项目开发建设。

2007年2月新加坡地产公司中国,北大青鸟再次陷入资金困难,被迫将项目卖与国浩,国浩又通过收购海南京灏实现对东外39号项目的控制,一年之后,海南京灏外商投资企业登记被撤销,所有权变更回北大青鸟所有。

随后,北大青鸟又与国浩就股权纠纷,先后爆发多轮、旷日持久的诉讼,导致项目开发建设断断续续、无法正常推进。

2008年奥运会期间,东直门交通枢纽综合体仅完成了交通枢纽部分,并投入正常运营,而商务区域在2012年彻底停工烂尾。

2014年9月,国浩最终胜诉,顺利拿回国盛中心的股权,不过在该项目上耗费的财力和时间让其打算放弃。

此后在传过多个收购方后,终于在2015年8月被中国信达以126.4亿元收购,之后引入信达地产代建管理。

有意思的是,信达地产的前身“青鸟天桥”即为北大青鸟旗下主营软件开发的上市公司,2008年因经营连年衰落被信达投资收购,并置入信达系11家地产公司,转为有央企背景的地产上市公司之一。

兜兜转转之后,北大青鸟做房地产的野心在北京草草收场,信达地产则重新回到东直门,准备盘活这个命运多舛的项目。

AMC加速化解不良资产

近年来,随着房地产“存量时代”屡被提及,烂尾项目盘活愈加受到关注。

界面新闻从接近信达人士处获得一份盘活该项目的详细资料,其中包含收购端、解决历史遗留问题以及设计、运营各个维度。

单价12万+开盘即罄,信达盘活北京东直门高龄烂尾楼(新加坡地产公司中国)

总计126.4亿元的收购对价,包含该项目的金融债权、非金债权以及境外股权,顺利完成收购依靠的是信达境内外多牌照、债权收购、债务重组的优势。

拿到项目之后,信达系要做的就是盘活资源,依靠其央企背景和该项目的城市更新属性,得到政府各方面的支持,于2019年末用4个月完成复工,之后在2021年化解规划调整、土地确权、地价款补缴等全部遗留问题。

作为开发平台,信达地产则一边忙于写字楼、住宅修复和施工,一边与深圳益田商业、佳源投资联合成立商业运营公司,推进招商运营工作,商业部分主要由益田操盘,将以“北京信达·益田假日广场”的形象于2023年正式开业。

据悉,目前该TOD商业综合体已引入JW万豪酒店、奈尔宝、MUJI、保利艺术等品牌,写字楼目前也承接了信达系单位的承租需求。

同样在2023年,住宅部分东外39号项目将正式交付新加坡地产公司中国,实现真正意义上的盘活,完成东直门交通枢纽城市更新的任务。

回顾今年AMC机构参与房地产项目资产盘活的历程,有三家AMC机构均公示过纾困房企“保交付”的数据。

据最新公开数据显示,截至10月末,中国华融正推动16个房企纾困项目,中国东方已落地房地产风险化解项目29个。截至8月末,中国信达已落地房地产风险化解项目20个。

据界面新闻梳理,AMC化解助力房地产项目保交楼主要有两种形式,一是“AMC接管+增量资金投入+代建”协作模式,这种方式已成为信达系惯用模式,且由于今年入场的项目本身债权并不像东外39号一般复杂,落地化解速度较快。

第二种形式是AMC机构通过“债权+股权”工具箱,直接或联系其他机构提供资金,继续由房企操盘建设。

比如融创11月底与华融合作的董家渡项目,以及近期在咸阳与一家当地AMC合作的项目,均以股权融资合作,引入银团等机构的资金为主。

另外,AMC还与地方国资合作成立地产纾困基金。最新一则消息是12月9日,信达跟中豫建投设立100亿元地产纾困基金,专用于投资河南省的问题楼盘纾困。

值得注意的是,11月落地的支持房地产行业“金融16条”中也再次明确了对房地产不良资产处置的重视程度。

在政策鼓励之下,AMC或将继续加速介入房地产行业,依靠在不良资产处置、风险管理方面的经验,与地方政府、金融机构和房企等加强合作,更系统的做好保交楼工作。

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